Монголчууд бид “Өргүй бол баян, өвчингүй бол жаргал” гэж ярьдаг. Энэ бол хувь хүний амьдралд үнэн байж болох ч, бизнесийн болон орчин үеийн эдийн засгийн ертөнцөд Зээл бол өр биш, харин ХӨШҮҮРЭГ юм. Зөв ашиглаж чадвал зээл нь таныг 10 жилд хийх зүйлийг 1 жилд хийх боломжийг олгодог хурдасгуур болдог.
Өнөөдөр бид зээлийн үндсэн гурван багана болох Иргэдийн зээл, Бизнесийн зээл, болон Төслийн санхүүжилт-ийг энгийн үгээр, бодит жишээн дээр тайлбарлая.
Зээлийн ертөнцөөр аялах нь: Хэрэглээнээс Төсөл хүртэл
Банкны зээлийг ерөнхийд нь “Зориулалт”-аар нь ангилдаг. Та зурагт авах гэж байна уу, талхны цех нээх гэж байна уу, эсвэл цахилгаан станц барих гэж байна уу? Энэ зорилгоос хамааран зээлийн хүү, хугацаа, шалгуур нь эрс өөр байдаг.
1. Иргэдийн зээл (Consumer Loans): Амьдралын чанарыг сайжруулах нь
Энэ бол бидний хамгийн сайн мэддэг зээл юм. Банкны нийт багцын маш том хувийг эзэлдэг бөгөөд шийдвэр гаргах үйл явц нь харьцангуй хурдан байдаг.
А. Ипотекийн зээл (Mortgage) – “Монгол Мөрөөдөл”
Монгол айл бүрийн хамгийн том зорилго бол өөрийн гэсэн орон сууцтай болох явдал юм. Гэвч 200 сая төгрөгийг цалингаараа цуглуулах гэвэл 20 жил шаардагдаж магадгүй. Ипотекийн зээл энэ хугацааг товчилдог.
-
Мөн чанар: Урт хугацааны (20-30 жил), хүү багатай (6% эсвэл 8%), барьцаа хөрөнгөөр баталгаажсан зээл.
-
Хэрхэн ажилладаг вэ? Та байрны үнийн дүнгийн 30%-ийг урьдчилж төлнө (Down Payment). Үлдсэн 70%-ийг банк төлнө. Та дараа нь банканд сар бүр төлбөр төлнө.
-
Онцлог: Байр нь таны нэр дээр байх боловч зээлээ төлж дуустал банкны барьцаанд байна. Хэрэв та төлж чадахгүй бол банк байрыг хураан авна.
Жишээ: Болд, Саран хоёр шинээр гэр бүл болж, 100 сая төгрөгийн байр авах болов.
Тэд 30 сая төгрөгөө өөрсдөө гаргана (Урьдчилгаа).
Банк 70 сая төгрөг зээлнэ.
Тэд сар бүр ойролцоогоор 500,000 – 600,000 төгрөг төлнө (түрээс төлснөөс дээр).
Б. Цалингийн зээл (Salary Loan) – Хурдтай шийдэл
Энэ бол богино хугацааны хэрэгцээг хангах зээл юм. Шинэ жил, Цагаан сар, хичээлийн шинэ жил болоход хүмүүс их авдаг.
-
Шалгуур: Таны сарын тогтмол орлого. Банк таны нийгмийн даатгалын шимтгэл (НДШ) төлөлтийг хардаг.
-
Эрсдэл: Хүмүүс үүнийг “орлого” гэж андуурдаг. Гэтэл энэ бол ирээдүйн цалингаа урьдчилж аваад идчихэж байна гэсэн үг.
-
Дижитал хувьсал: Одоо цалингийн зээлийг банк орохгүйгээр аппликейшнаар 2 минутад авдаг болсон. Энэ хялбар байдал нь заримдаа хүмүүсийг өрийн дарамтад оруулах эрсдэлтэй.
В. Тэтгэврийн зээл (Pension Loan)
Монголын нэг өвөрмөц онцлог. Ахмадууд маань тэтгэврэээ барьцаалан зээл авч, ихэнхдээ үр хүүхдэдээ (машин авах, байрны урьдчилгаа төлөхөд) тусалдаг.
-
Зохицуулалт: Тэтгэврийн зээлийн хүүг бууруулах, хугацааг сунгах тал дээр төрөөс байнга бодлого баримталдаг.
2. Бизнесийн зээл (Business Loans): Эдийн засгийг тэлэх нь
Хувь хүн “хэрэглээ”-ндээ зориулж зээл авдаг бол, бизнес “мөнгө олох”-ын тулд зээл авдаг. Энэ бол Сайн өр юм.
А. Жижиг, дунд үйлдвэрлэлийн зээл (SME Loan)
ТҮЦ ажиллуулдаг эгчээс эхлээд гутлын жижиг үйлдвэр хүртэл энэ ангилалд багтана. Тэд эдийн засгийн ажлын байрны ихэнхийг бүрдүүлдэг тул банк болон төрөөс (ЖДҮХС) дэмждэг.
ЖДҮ-ийн зээлийг үндсэн хоёр зориулалтаар авдаг:
-
Эргэлтийн хөрөнгийн зээл (Working Capital):
-
Жишээ: “Монгол Гутал” цех өвлийн улирал эхлэхээс өмнө их хэмжээний арьс, түүхий эд авах хэрэгтэй байна. Тэдэнд одоо мөнгө байхгүй ч, гутлаа хийгээд зарчихвал мөнгөтэй болно.
-
Банк тэдэнд 6 сарын хугацаатай зээл өгнө. Гутлаа зараад зээлээ төлнө.
-
-
Хөрөнгө оруулалтын зээл (Investment Loan):
-
Жишээ: Цех маань өргөжиж, шинэ оёдлын машин, лазерийн төхөөрөмж авах хэрэгтэй боллоо. Энэ машин 5 жил ажиллана.
-
Банк тэдэнд 3-5 жилийн хугацаатай урт зээл олгоно.
-
Б. Корпорацын зээл (Corporate Loan)
Энэ бол “Апу”, “М-Си-Эс”, “Оюу Толгой” зэрэг том компаниудад олгодог өндөр дүнтэй зээлүүд юм.
-
Онцлог: Энд зөвхөн барьцаа хөрөнгө ярихаас гадна компанийн засаглал, аудитын тайлан, зах зээлийн байр суурийг хардаг.
-
Зээлийн шугам (Credit Line): Том компаниуд банктай “Зээлийн шугам” нээлгэдэг. Энэ нь зээлийн карттай төстэй. Жишээ нь 10 тэрбум төгрөгийн эрх нээлгэнэ. Хэрэгтэй үедээ 2 тэрбумыг аваад, буцааж хийгээд, дараа нь 5 тэрбумыг авах гэх мэт уян хатан ашигладаг.
3. Төслийн санхүүжилт (Project Finance): Бүтээн байгуулалтын хаан
Энэ бол банкны зээлийн хамгийн нарийн төвөгтэй, сонирхолтой хэсэг юм. Энгийн бизнесийн зээлээс юугаараа ялгаатай вэ?
Энгийн зээл дээр банк Компанид итгэж зээл өгдөг.
Төслийн санхүүжилт дээр банк Төсөлд (Ирээдүйд орж ирэх мөнгөнд) итгэж зээл өгдөг.
Бодит жишээгээр тайлбарлая:
Уул уурхайн “Mining Corp” компани шинээр зэсийн баяжуулах үйлдвэр барих гэж байна. Төсөл нь 500 сая доллар (маш их мөнгө). Хэрэв энэ төсөл дампуурвал “Mining Corp” тэр чигтээ дампуурах эрсдэлтэй.
Тиймээс тэд Төслийн санхүүжилт ашиглана:
-
Тусгай зориулалтын компани (SPV) байгуулна: Шинэ үйлдвэрт зориулж “Зэс Төсөл ХХК” гэж шинэ компани байгуулна.
-
Санхүүжилт: Банкууд зээлээ “Mining Corp”-д биш, харин шинэ “Зэс Төсөл ХХК”-д өгнө.
-
Эргэн төлөлт: Зээлийг зөвхөн тэр үйлдвэрээс гарах зэсийг зарсан орлогоос төлнө.
-
Давуу тал (Non-recourse): Хэрэв үйлдвэр шатах эсвэл зэсийн үнэ унаад зээлээ төлж чадахгүй болбол банк зөвхөн үйлдвэрийг л хурааж авна. Толгой компани болох “Mining Corp”-ын бусад хөрөнгө рүү халдахгүй.
Энэ аргаар Монголд салхин цахилгаан станцууд, нарны станцууд, төмөр замын төслүүд санхүүжигддэг.
4. Банк зээл өгөх шийдвэрийг хэрхэн гаргадаг вэ? (5C-ийн дүрэм)
Та зээл хүсэхэд банкны эдийн засагч таныг зүгээр нэг харж байгаад шийддэггүй. Тэд дэлхий нийтэд хүлээн зөвшөөрөгдсөн 5C-ийн дүрмийг баримталдаг. Та үүнийг мэдсэнээр зээл авах боломжоо нэмэгдүүлнэ.
-
Character (Зан төлөв/Зээлийн түүх):
-
Та өмнө нь зээлээ цагт нь төлж байсан уу?
-
Анхаар: Монголбанкны мэдээллийн санд таны утасны лизинг, ББСБ-ын зээл гээд бүх түүх хадгалагддаг. “Муу зээлийн түүх”-тэй бол банк тантай ярих ч үгүй.
-
-
Capacity (Төлбөрийн чадвар):
-
Таны орлого зээлээ төлөхөд хүрэлцэх үү?
-
Дүрэм: Таны сарын зээлийн төлбөр нь орлогын тань 40-50%-иас хэтрэхгүй байх ёстой.
-
-
Capital (Өөрийн хөрөнгө):
-
Та эрсдэлээ хуваалцаж байна уу? Бизнесийн зээл дээр банк ихэвчлэн “Та 30%-аа өөрөө гарга, бид 70%-ийг зээлье” гэдэг. Та юу ч гаргахгүй гэвэл банк танд итгэхгүй.
-
-
Collateral (Барьцаа хөрөнгө):
-
Бүх зүйл буруугаар эргэвэл банкинд үлдэх зүйл юу вэ? Үл хөдлөх хөрөнгө хамгийн сайн барьцаанд тооцогддог.
-
-
Conditions (Нөхцөл байдал):
-
Зээл авах гэж буй зорилго болон эдийн засгийн орчин. Жишээ нь: Ковид-19-ийн үед аялал жуулчлалын компанид зээл өгөх нь маш эрсдэлтэй байсан.
-
5. Зээлийн хүү ба “Нуугдмал” зардлууд
Зээл авахдаа зөвхөн “жилийн 18%” гэдэг тоог харах нь хангалтгүй. Та Нийт зээлийн өртөг-ийг тооцох хэрэгтэй.
-
Нэрлэсэн хүү: Зарласан хүү (ж нь: 16%).
-
Шимтгэл (Fee): Зээл олголтын шимтгэл ихэвчлэн зээлийн дүнгийн 0.5% – 1% байдаг. 100 сая төгрөг авахад 1 саяыг нь банк шууд суутгаж авдаг.
-
Даатгал: Ипотекийн зээл болон бизнесийн зээл дээр барьцаа хөрөнгийн даатгал, зээлдэгчийн амь насны даатгал заавал шаарддаг.
-
Нотариатын зардал: Барьцааны гэрээ бүртгүүлэх зардал.
Анхааруулга: Зарим ББСБ-ууд “Сарын 2.5% хүүтэй” гэж сурталчилдаг. Үүнийг жилээр бодвол: $2.5 \times 12 = 30\%$. Энэ бол маш өндөр хүү. Банкны жилийн 18%-тай харьцуулашгүй үнэтэй мөнгө юм.
6. Зөв зээл vs Буруу зээл
Зээл бол хутгатай адил. Хоол хийж болно, эсвэл өөрийгөө гэмтээж болно.
| Зөв зээл (Good Debt) | Буруу зээл (Bad Debt) |
| Үнэ цэн нь өсдөг зүйлд: Орон сууц (Ипотек). | Үнэ цэн нь унадаг зүйлд: Хамгийн сүүлийн үеийн iPhone, үнэтэй хувцас. |
| Орлого оруулдаг зүйлд: Бизнесийн тоног төхөөрөмж, боловсрол. | Тансаг хэрэглээнд: Аялал зугаалга, хурим найр хийхэд авсан зээл. |
| Хүү багатай: Жилийн 6-8% (Инфляцаас бага байж болно). | Хүү өндөртэй: Кредит карт, цалингийн зээл, ББСБ-ын өндөр хүүтэй зээл. |
Алтан дүрэм: Хэрэв авч буй зүйл тань ирээдүйд танд мөнгө авчрахгүй бол түүнийг зээлээр авах хэрэггүй.
Дүгнэлт: Ухаалаг зээлдэгч болох нь
Эрхэм харилцагч та зээл авахаар банк руу орохдоо “Гуйж байна” гэсэн сэтгэл зүйгээр биш, харин “Хамтарч ажиллах санал тавьж байна” гэсэн сэтгэл зүйгээр хандаарай.
Банк мөнгөө зарах гэж, та мөнгө авах гэж байна. Энэ бол тэнцүү харилцаа. Гэхдээ энэ харилцааг амжилттай байлгахын тулд та:
-
Санхүүгийн сахилга баттай бай: Зээлийн түүхээ нүдний цөцгий мэт хайрла.
-
Тооцоолол хий: Сэтгэл хөдлөлөөр биш, Excel дээр тооцож үзээд зээл ав.
-
Зориулалтын дагуу ашигла: Бизнесийн зээлээр Ланд-200 авч унадаг “захирал” битгий байгаарай. Тэр мөнгө таны бизнесийг өсгөх ёстой.
Зээл бол орчин үеийн амьдралын салшгүй хэсэг. Түүнийг айдас биш, боломж гэж хараарай.
Нэмэлт эх сурвалж:
Зөвлөмж: Зээлийн гэрээнд гарын үсэг зурахаасаа өмнө дор хаяж 3 банкны нөхцөлийг харьцуулж, албан ёсны тооцоолуур дээр өөрөө бодож үзэх нь таныг ирээдүйн эрсдэлээс хамгаална.
1. Зээлийн түүхээ шалгах (Хамгийн чухал алхам)
Банк руу очихоосоо өмнө та өөрийн “Зээлийн мэдээлэл”-ийг шалгах хэрэгтэй. Таныг “Муу зээлтэй” эсэхийг эндээс мэднэ.
-
Монголбанкны Зээлийн Мэдээллийн Сан: www.mongolbank.mn
-
Монголбанкны цахим хуудас эсвэл “Төрийн үйлчилгээний E-Mongolia” аппликейшн ашиглан өөрийн лавлагааг татаж авах боломжтой.
-
-
Сайн Скоринг (Sain Score): www.sainscore.mn
-
Орчин үеийн зээлийн үнэлгээний систем. Таны санхүүгийн сахилга батыг 0-1000 оноогоор дүгнэж харуулдаг.
-
2. Ипотекийн зээлийн албан ёсны эх сурвалж
6% болон 8%-ийн зээлийн журам, шалгуур өөрчлөгдсөн эсэхийг зөвхөн эндээс нягтлаарай.
-
Монголын Ипотекийн Корпораци (МИК): www.mik.mn
-
Юу үзэх вэ: “Орон сууцны ипотекийн зээл” цэс. Энд зээлийн шалгуур (80м2 талбай гэх мэт), бүрдүүлэх материал болон хамтран ажилладаг банкуудын жагсаалт бий.
-
3. Жижиг, дунд үйлдвэрлэл (ЖДҮ)-ийн зээл
Хэрэв та бизнес эрхлэгч бол арилжааны банкнаас гадна төрийн хөнгөлөлттэй зээлийг сонирхох хэрэгтэй.
-
Жижиг, дунд үйлдвэрийн газар: www.sme.gov.mn
-
Жил бүр зарлагддаг ЖДҮ-ийн хөнгөлөлттэй зээлийн төсөл сонгон шалгаруулалтын мэдээллийг эндээс авна. Хүү нь арилжааны банкнаас хамаагүй бага (ж нь: 3%) байдаг.
-
4. Төслийн санхүүжилт ба Олон улсын байгууллагууд
Томоохон төсөл хэрэгжүүлэх гэж буй компаниудад дотоодын банкнаас гадна олон улсын байгууллагууд зээл олгодог.
-
Европын Сэргээн Босголт Хөгжлийн Банк (EBRD Mongolia): www.ebrd.com/mongolia
-
Монголын хувийн хэвшилд хамгийн их зээл олгодог олон улсын байгууллагуудын нэг.
-
-
Олон Улсын Санхүүгийн Корпораци (IFC): www.ifc.org
5. Зээлийн тооцоолуур ба Банкуудын нөхцөл
Нийтлэлд дурдсан “Зээлийн нийт өртөг”-ийг тооцохын тулд банкуудын албан ёсны сайтыг ашиглана уу.
-
ХААН Банк (Зээл): www.khanbank.com/mn/personal/loan
-
Цалингийн зээл, тэтгэврийн зээл, ипотекийн зээлийн тооцоолуурууд маш ойлгомжтой байдаг.
-
-
Худалдаа Хөгжлийн Банк (Бизнес зээл): www.tdbm.mn/mn/business/loan
-
Корпорацын болон төслийн санхүүжилтийн талаарх мэдээлэл сайтай.
-
-
Голомт Банк (Эмэгтэй бизнес эрхлэгчид): www.golomtbank.com
-
Тусгай нөхцөлтэй зээлүүд болон ЖДҮ-ийн зээлийн бүтээгдэхүүнүүдтэй танилцахад тохиромжтой.
-
6. Хууль эрх зүйн орчин
Таны эрх ашгийг хамгаалах хуулиуд:
-
Legal Info: www.legalinfo.mn
-
Хайх: “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль”. (Хэрэв та зээлээ төлж чадахгүй бол банк таны байрыг яг ямар журмаар хурааж авахыг энд заасан байдаг).
-
Зөвлөх нь: Хэрэв та томоохон хэмжээний зээл (Ипотек эсвэл Бизнес) авах гэж байгаа бол банкны эдийн засагчтай уулзахаасаа өмнө эдгээр сайтуудаар орж, мэдээллээ бүрэн аваарай. Мэдлэгтэй харилцагчид банк илүү хүндэтгэлтэй хандаж, заримдаа хүүгийн нөхцөл дээр уян хатан хандах тохиолдол байдаг шүү.
